Die Previs ist mehr als eine Pensionskasse. Sie ist auch ein Immobilienunternehmen: Sie hält und erwirbt Immobilien, die sie mehrheitlich selber bewirtschaftet, sowie Grundstücke und Projekte, die sie entwickelt. Gespräch mit Dominik Eugster, seit Anfang Jahr Leiter Portfolio Management Immobilien der Previs.

Weshalb sind Immobilien für die Previs ein wichtiger Bestandteil der Anlagestrategie?
Immobilien gewährleisten Beständigkeit. Sie generieren stabile, gut planbare Mieterträge und sind geringeren Wertschwankungen unterworfen als Aktien. Immobilien leisten damit einen wichtigen Beitrag zur langfristigen Sicherung stabiler Renten.

Welche Aufgaben hat das Portfolio Management Immobilien?
Unsere Abteilung setzt die vom Stiftungsrat beschlossene Anlagestrategie im Bereich Immobilien um. Rund 30% der Vorsorgegelder sind in Immobilien angelegt. Unser Immobilienportfolio überprüfen wir laufend. Dabei stehen statt der kurzfristigen Gewinnmaximierung der langfristige Werterhalt und verlässliche Renditen im Vordergrund.

Wo legt die Previs den Schwerpunkt bei ihren Immobilieninvestitionen?
Wir investieren langfristig und nachhaltig in Bestandesliegenschaften, Neubauten, Projektentwicklungen und Grundstücke. Der Schwerpunkt liegt auf Wohnliegenschaften an gut erschlossenen Lagen. Sie sind wenig konjunkturabhängig und bergen vergleichsweise geringe Risiken. Unser Portfolio umfasst rund 3’000 Wohnungen von Genf bis St. Gallen, weitere 700 sind in Planung oder im Bau. Rund drei Viertel unseres Ertrags stammen aus Wohnnutzung. Ergänzend halten wir ausgewählte Gewerbeimmobilien. Diese unterliegen zwar stärkeren Konjunkturschwankungen, bieten jedoch zugleich attraktive Renditen.

Welche Bedeutung hat Nachhaltigkeit bei den Immobilien der Previs?
Unsere Anforderungen an die Energiebilanz, die Baumaterialien und die architektonische Qualität sind hoch. Die Beurteilung der umfassenden Nachhaltigkeitskriterien gliedern wir nach den Einflüssen auf die Umwelt (E = Environmental), auf Soziales (S = Social) und auf die Unternehmensführung (G = Governance) – kurz ESG. Zudem setzen wir auf Standards, wie jene für Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS). Nur wer vorausschauend plant und agiert, kann den Wert des Portfolios für die Zukunft steigern. Das kann bedeuten, heute mehr zu investieren – etwa in eine Erdsonde statt in einen günstigeren Fernwärmeanschluss –, um spätere Betriebs- oder Unterhaltskosten zu senken. Aber Investitionen in den Umwelt- und Klimaschutz müssen wirtschaftlich sinnvoll sein.

Zur Nachhaltigkeit gehört auch das soziale Miteinander.
Genau. Deshalb schaffen wir in unseren Siedlungen Räume, die das Zusammenleben und die Nachbarschaft fördern. In der Überbauung Nessleren in Wabern (BE) pflegen Bewohnende zum Beispiel gemeinsam ein Kürbisfeld und feiern jedes Jahr ein Erntefest. Die Previs unterstützt solche Initiativen bewusst. Denn ein funktionierendes soziales Gefüge steigert das Wohlbefinden und macht eine Siedlung langfristig attraktiv.

Die Previs saniert bestehende Liegenschaften, stockt sie auf oder plant einen Ersatzneubau. Wann ist welche Lösung sinnvoll?
Wir prüfen stets verschiedene Szenarien: Einerseits muss das Verhältnis von Investitionskosten und künftigem Ertrag stimmen, andererseits berücksichtigen wir auch soziale Aspekte. Etwa bei der Teilsanierung unserer Liegenschaften an der Seftigenstrasse in Wabern (BE) mit insgesamt 87 Wohneinheiten können die Mietenden während der Bauarbeiten in ihren Wohnungen bleiben, wenn sie möchten. Und am Blankweg in Ostermundigen (BE) kehren, nach der umfassenden Sanierung in drei Bauetappen, in über 40% der Wohnungen bestehende Mietende zurück.
Gerade in urbanen Regionen spielt zudem die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum eine zentrale Rolle. Bei unserem Projekt in Zürich Altstetten hätte eine Aufstockung des bisherigen Gebäudes nur vier zusätzliche Wohnungen ermöglicht. Demgegenüber können wir mit dem Ersatzneubau die Anzahl Wohnungen von 18 auf 40 erhöhen. Dadurch wird die verfügbare Fläche effizienter genutzt und letztendlich finden mehr Menschen ein passendes Zuhause.

Als Bauherrin entwickelt die Previs Immobilienprojekte selber. Mit welchen Überlegungen?
Auch die Investition in Neubauprojekte wägen wir sorgfältig ab. Sie bergen etwas höhere Risiken als der Erwerb bestehender Liegenschaften, bieten dafür aber grössere Renditechancen. Aktuell realisieren wir beispielsweise mit dem Projekt La Cité du Vin in Rolle (VD) auf dem Gelände einer früheren Weinkellerei 102 neue Wohnungen.

In welcher Überbauung der Previs möchten Sie persönlich wohnen?
Rein vom Objekt her wäre es wohl Zürich Altstetten. Der Holzbau mit spannender Architektur spricht mich sehr an. Attraktiv wäre aber auch das Neubauprojekt Bubenberg- und von May-Strasse in Thun (BE) – nicht zuletzt wegen der Nähe zum Arbeitsplatz (schmunzelt).

Dominik Eugster
Leiter Portfolio Management Immobilien

Die Previs investiert nicht nur in Immobilien, sondern bewirtschaftet und unterhält ihre eigenen Liegenschaften wo möglich auch selber. Dieses hausinterne Know-how bringt viele Synergien und Pluspunkte: kurze Wege, schnelle Reaktionszeiten und persönliche Betreuung. Gute Serviceleistungen führen zu zufriedenen Mietenden und damit zu weniger Wechseln und Leerständen.

Seit Anfang 2026 sind das Hauswartsteam und die Reinigungsfachkräfte der Previs unter neuem Namen unterwegs: ImmoService+ steht für saubere und gut unterhaltene Liegenschaften. «Unsere Fachleute vor Ort sind die Gesichter der Siedlungen, für viele Mietende Freund und Helfer gleichzeitig. Sie sind die erste Anlaufstelle für die Anliegen der Bewohnerinnen und Bewohner und können kleinere und grössere Probleme oftmals direkt und unkompliziert lösen», erklärt Markus Mürner, Leiter Asset Management bei der Previs.