Previs è più di una semplice cassa pensioni, è anche una società immobiliare: detiene e acquisisce immobili, la maggior parte dei quali gestiti in proprio, oltre a terreni e progetti che essa stessa sviluppa. Intervista a Dominik Eugster, da inizio anno responsabile Portfolio Management immobili di Previs.

Perché gli immobili sono una parte importante della strategia d’investimento di Previs?
Gli immobili garantiscono stabilità. Generano redditi locativi stabili e facilmente prevedibili e sono soggetti a minori oscillazioni di valore rispetto alle azioni. Gli immobili contribuiscono quindi in modo significativo a garantire rendite stabili sul lungo periodo.

Quali sono i compiti del Portfolio Management immobili?
Il nostro reparto attua la strategia d’investimento adottata dal consiglio di fondazione nel settore immobili. Circa il 30 per cento dei fondi previdenziali viene investito in immobili. Verifichiamo regolarmente il nostro portafoglio immobiliare e, invece di massimizzare gli utili a breve termine, ci concentriamo sulla conservazione del valore a lungo termine e su rendimenti affidabili.

Dove si concentrano gli investimenti immobiliari di Previs?
Investiamo a lungo termine e in modo sostenibile nelle proprietà esistenti, in nuove costruzioni, nello sviluppo di progetti e in terreni. L’attenzione si concentra su immobili residenziali in zone ben sviluppate, che sono poco esposti ai cicli economici e presentano rischi relativamente bassi. Il nostro portafoglio comprende circa 3’000 appartamenti da Ginevra a San Gallo, mentre altri 700 sono in fase di progettazione o di costruzione. Circa tre quarti dei nostri ricavi sono generati dall’utilizzo a scopi abitativi. Deteniamo anche immobili commerciali selezionati che, sebbene soggetti a maggiori fluttuazioni economiche, offrono anche rendimenti interessanti.

Che importanza riveste la sostenibilità per gli immobili di Previs?
I nostri immobili devono rispettare requisiti molto elevati per quanto riguarda bilancio energetico, materiali da costruzione e qualità architettonica. Suddividiamo la valutazione dei criteri di sostenibilità globali secondo lo standard ESG: in base all’impatto sull’ambiente (E = Environmental), sulla società (S = Social) e sulla gestione aziendale (G = Governance). Inoltre, ci affidiamo a standard come quello di Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS). Solo chi pianifica e agisce con lungimiranza può aumentare il valore del portafoglio sul lungo periodo. Questo può significare investire di più oggi, ad esempio in una sonda geotermica invece che in un collegamento più economico al teleriscaldamento, per ridurre i futuri costi di esercizio o di manutenzione. Gli investimenti nella tutela dell’ambiente e del clima devono però essere economicamente sostenibili.

La sostenibilità comprende anche l’interazione sociale.
Esattamente. Ecco perché nei nostri complessi residenziali creiamo spazi che promuovano la convivenza e le relazioni con il vicinato. Le persone che risiedono nel complesso Nessleren a Wabern (BE), ad esempio, coltivano insieme un campo di zucche e celebrano ogni anno una festa del raccolto. Previs sostiene consapevolmente questo gener di iniziative, in quanto un tessuto sociale ben funzionante favorisce il benessere e rende un quartiere interessante nel lungo periodo.

Previs ristruttura gli immobili esistenti, li sopraeleva o progetta una costruzione sostitutiva. Quando è opportuna quale soluzione?
Verifichiamo sempre vari scenari: da un lato, il rapporto tra i costi d’investimento e i ricavi futuri deve essere equilibrato, dall’altro teniamo conto anche degli aspetti sociali. Ad esempio, durante il risanamento parziale dei nostri immobili in Seftigenstrasse a Wabern (BE) con un totale di 87 unità abitative, i locatari e locatarie possono rimanere nei loro appartamenti durante i lavori di costruzione, se lo desiderano. E nel Blankweg a Ostermundigen (BE), i locatari e locatarie esistenti stanno tornando in oltre il 40 per cento degli appartamenti dopo un risanamento completo svoltosi in tre fasi di costruzione.
Anche la creazione di spazi abitativi supplementari gioca un ruolo fondamentale, soprattutto nelle regioni urbane. Nel nostro progetto a Zurigo Altstetten, una sopraelevazione dell’edificio esistente avrebbe reso possibili solo 4 appartamenti aggiuntivi. Con la costruzione sostitutiva, invece, possiamo aumentare il numero di appartamenti da 18 a 40. Di conseguenza, lo spazio disponibile viene utilizzato in modo più efficiente e alla fine un maggior numero di persone trova una casa adatta alle proprie esigenze.

In qualità di committente, Previs sviluppa autonomamente progetti immobiliari. Sulla base di quali riflessioni?
Valutiamo con attenzione anche gli investimenti in nuovi progetti di costruzione. Questi comportano rischi un po’ più elevati rispetto all’acquisizione di immobili esistenti, ma offrono maggiori opportunità di rendimento. Ad esempio, attualmente stiamo realizzando 102 nuovi appartamenti nell’area di un’ex azienda vinicola con il progetto La Cité du Vin di Rolle (VD).

In quale complesso di Previs le piacerebbe vivere?
Per quanto riguarda la proprietà in sé, direi probabilmente Zurigo Altstetten. La costruzione in legno, con la sua affascinante architettura, mi piace molto. Tuttavia, anche il nuovo progetto edilizio Bubenberg- und von May-Strasse a Thun (BE) sarebbe interessante, non da ultimo per la sua vicinanza al posto di lavoro (sorride).

Dominik Eugster
Responsabile Portfolio Management immobili

Previs non solo investe in immobili, ma gestisce e cura direttamente i propri immobili, ove possibile. Questa competenza interna porta molte sinergie e vantaggi: iter brevi, tempi di risposta rapidi e assistenza personale. Valide prestazioni di servizio si traducono in locatari e locatarie soddisfatti e quindi in un minor numero di trasferimenti e locali sfitti.

Dall’inizio del 2026 il team di custodi e gli specialisti della pulizia di Previs operano con un nuovo nome: ImmoService+ è sinonimo di immobili puliti e sottoposti a regolare manutenzione. «I nostri specialisti in loco sono il volto dei complessi residenziali e per molti locatari e locatarie sono amici e aiutanti. Sono il primo punto di contatto per le esigenze degli abitanti e spesso riescono a risolvere direttamente e senza complicazioni sia i problemi minori che quelli più complessi», spiega Markus Mürner, responsabile Asset Management immobili presso Previs.