La Previs est bien davantage qu’une caisse de pension. Elle opère également dans le secteur immobilier: elle détient et acquiert des biens, dont elle assure la plupart du temps elle-même la gestion, ainsi que des terrains et des projets, dont elle assure le développement. Entretien avec Dominik Eugster, qui occupe depuis début 2026 le poste de responsable Portfolio Management en immeubles de la Previs.

Pourquoi les biens immobiliers sont-ils une composante majeure de la stratégie de placement?
L’immobilier est une garantie de stabilité. Il génère des revenus locatifs non volatils et faciles à planifier. Il est en outre soumis à des fluctuations de valeur moindres que les actions. Les placements immobiliers contribuent ainsi largement à assurer la stabilité des rentes à long terme.

Quelles sont les missions du service Gestion du portefeuille immobilier?
Notre service met en œuvre le volet immobilier de la stratégie de placement décidée par le Conseil de fondation. Près de 30% des capitaux de prévoyance sont investis dans l’immobilier. Notre portefeuille immobilier fait l’objet d’une surveillance constante. Nous privilégions le maintien de sa valeur sur le long terme et la sécurisation des rendements plutôt que la maximisation des profits à court terme.

Quelles sont les priorités de la Previs dans le cadre des investissements immobiliers?
Nous investissons sur le long terme et de manière durable dans le parc immobilier existant, dans la construction de nouveaux bâtiments, dans le développement de projets et dans l’acquisition de terrains. Nous ciblons en priorité des immeubles locatifs implantés sur des sites bien desservis. Ces objets sont peu tributaires de la conjoncture et présentent des risques relativement faibles. Notre portefeuille actuel comprend environ 3000 logements, de Genève à Saint-Gall, et 700 autres sont en cours de planification ou de construction. Près des trois quarts de nos revenus proviennent de la location immobilière. Notre portefeuille immobilier inclut également, à titre complémentaire, des locaux commerciaux triés sur le volet. Ces biens sont certes davantage tributaires des aléas conjoncturels, mais présentent l’avantage d’offrir des rendements attractifs.

Quelle place le développement durable occupe-t-il dans la stratégie immobilière de la Previs?
Les exigences auxquelles doivent répondre nos biens immobiliers en matière de bilan carbone, de matériaux de construction et de qualité architecturale sont strictes. L’évaluation des critères de durabilité s’articule autour de l’impact sur l’environnement (E = Environmental), sur la société (S = Social) et sur la gouvernance d’entreprise (G = Governance), repris sous le sigle ESG. En plus des critères ESG, nous misons sur des labels comme le standard Construction durable suisse (SNBS). La valeur d’un portefeuille ne peut être durablement accrue qu’en prenant les devants, tant dans la planification que dans la réalisation. Anticiper peut impliquer de consentir à investir davantage aujourd’hui – p. ex. dans une sonde géothermique plutôt que dans le raccordement à un système de chauffage urbain – pour réduire les coûts d’exploitation et d’entretien de demain. Les investissements réalisés dans la protection de l’environnement et du climat doivent néanmoins être effectués dans une logique de rentabilité économique.

La durabilité inclut les interactions sociales.
Tout à fait. Et c’est pour tenir compte de cette dimension sociale que nous intégrons à nos lotissements des espaces qui favorisent le vivre-ensemble et les relations de voisinage. Sur le site Nesslerenweg, à Wabern (BE), un champ de citrouilles, que les habitant-e-s cultivent en toute autonomie, a par exemple été planté et une fête est organisée au moment de la récolte. La Previs a à cœur de soutenir les initiatives de ce genre. Un tissu social fonctionnel accroît le sentiment de bien‑être et rend un lotissement attractif sur le long terme.

La Previs rénove des immeubles existants, les surélève ou planifie des constructions de remplacement. Quand telle ou telle solution est-elle indiquée?
Nous examinons toujours plusieurs scénarios, sous deux angles différents: le ratio entre les coûts d’investissement et les revenus futurs doit être équilibré, et il y a des considérations d’ordre social à prendre en compte. La rénovation partielle des immeubles situés Seftigenstrasse 370 à Wabern (BE), qui comptent 87 logements au total, a été organisée de manière à ne pas obliger les locataires à quitter les lieux: elles ou ils peuvent choisir de rester dans leur appartement pendant la durée des travaux. Les immeubles du lotissement de Blankweg, à Ostermundigen, feront l’objet d’une rénovation complète en trois étapes, et plus de 40% des locataires actuels conserveront leur logement à l’issue des travaux. Dans les zones urbaines en particulier, la création d’espaces d’habitation supplémentaires revêt un rôle central. Dans le projet de Zürich Altstetten, surélever le bâtiment actuel n’aurait permis de créer que quatre logements de plus. Le choix d’une construction de remplacement permettra en revanche de passer de 18 appartements, actuellement, à 40, au terme du chantier. Cette recherche d’efficience dans l’utilisation des surfaces disponibles permet au final au plus grand nombre de trouver un chez-soi convenable.

En sa qualité de maître d’ouvrage, la Previs conçoit elle-même ses projets immobiliers. Sur quelles bases?
Nous évaluons également avec grand soin les investissements dans des projets de construction à neuf. Ces derniers comportent en soi des risques plus importants que l’acquisition d’immeubles existants, mais offrent de meilleures opportunités de rendement. Nous sommes par exemple en train de réaliser le projet «La Cité du Vin», à Rolle (VD), qui verra la création de 102 nouveaux logements sur le site d’une ancienne cave à vin.

Dans lequel des lotissements de la Previs choisiriez-vous de vous installer, à titre personnel?
Du strict point de vue de l’objet, mon choix se porterait sur le site de Zürich Altstetten. Le concept de construction en bois à l’architecture audacieuse me plaît beaucoup. Le projet de nouveau lotissement à l’intersection de la Bubenbergstrasse et de la Von May-Strasse, à Thoune (BE), pourrait lui aussi me séduire, vu sa proximité avec mon lieu de travail (sourire).

Dominik Eugster
Responsable Portfolio Management en immeubles

La Previs ne se contente pas d’investir dans l’immobilier, elle assure ensuite autant que possible elle‑même la gestion et l’entretien de ses biens. Cette expertise interne est bénéfique à maints égards, de par les synergies et avantages qu’elle permet: distance réduite, délai de réaction rapide et suivi personnalisé. La qualité des services fournis suscite la satisfaction des locataires et réduit aussi bien le taux de rotation que la vacance locative.

Depuis début 2026, l’équipe de conciergerie et le personnel de nettoyage de la Previs officient sous un nouveau nom: ImmoService+, synonyme d’immeubles propres et bien entretenus. «Nos expert-e-s sur place sont les visages des lotissements, des visages amis et aidants pour nombre de locataires. Premières interlocutrices de ces derniers, nos équipes sont souvent en mesure de résoudre directement et facilement les problèmes mineurs et majeurs qui leur sont soumis», explique Markus Mürner, responsable Asset Management immobilier de la Previs.